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餐饮撤店,如何尽量做到全身而退-美食
2020-04-26 21:43
来源:
作者:宿州新闻在线  

新冠肺炎疫情爆发,多家门店因为营业额锐减,无法负担高额的房租、人员成本等费用就需要采取撤店措施,企业是否能以“不可抗力”全身而退,如果不行,如何解决撤店引起的违约问题迫在眉睫。

已经缴纳的保证金是否可以顺利返还?房东索要高额的违约金该怎么应对?门店里的东西能不能安全撤出?本文介绍餐饮企业在撤店过程中需要注意的具体事项,教你如何躲避撤店雷区,只做尽可能对的事情,把“违约”而发生的损失降到最低。

一、 自己门店里的物品是否可以撤出

如果餐饮经营者发现门店经营出现了困难,有一些会先尝试与出租方沟通解决事宜,在此过程中可能会提出撤店的想法或者需求,这时难免就会引起出租方的警觉。有一些敏感且强势的出租方会采取保安监控、锁门等方式阻止门店撤出门店的贵重设备,那么在这种情况下出租方的这种行为是否合法呢?

一般情况,在租赁合同中并不会明确约定关于承租人是否有权单方将租赁房屋中的物品运出这类条款,只有承租人在不予处理留置在出租房屋的物品,出租人才有权处置,所以若出租方在承租方没有撤店前就采用强制措施禁止承租人搬运自己的财产,属非法行为。

同时,若由于出租人的阻挠导致承租人在出租房内的物品遭受不同程度的损害,将最终导致承租人的民事权益受到损失。根据《民法总则》第120条,民事权益受到侵害的,被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《侵权法》第二条,侵害民事权益,应当依照本法承担侵权责任,如赔偿损失等。本法所称民事权益,包括财产权益等。

因此,出租房内的物品为承租人的合法财产且系受法律保护的财产权益,非经承租人同意,任何人都不能无理由的进行破坏,承租人合理合法的对财产的搬离是属于对自己的财产合法处置。

二、 保证金到底该不该退

是否退还需根据合同约定进行判断。

有一类租赁合同中会约定无论何种原因解除了租赁合同,保证金均应退还,但承租人违约的,出租人有权在保证金中扣除违约金、损害赔偿金、欠付租金等等。

在这类租赁合同约定条款的前提下,保证金本身是必须返还的,租赁双方的重点在于对违约金数额的确认。

另外还有一类租赁合同约定承租人违约的保证金不退,而且承租人还应当向出租方额外支付部分违约金。

在这种情况下,保证金本身作为履约的保证,双方合同中对保证金处置的约定不违反法律法规的强制性规定,合法有效。如果承租方存在单方违约,出租方按照合同约定依约不退还保证金是符合法律规定的。

三、 违约金到底该不该给

违约金的性质一般在于补偿守约方的实际损失,其实与上述的保证金在性质上一样,是具有一定的补偿性和惩罚性,目前的法律或行政法规没有明确的界定二者区别。但从一般意义上讲,二者是相互有重叠。

违约金到底赔多少一般是与守约方的实际损失相关的。

在租赁关系当中,若承租方确实单方违约,那么根据合同约定是需要向出租方支付违约金的。在该种情况下一般根据约定违约金的金额和实际损失的差额来确认是否存在违约金数额过高的情况,若出租人不能证明其实际损失,需综合考虑合同的具体履行情况,如在履行期间承租人有无其他违约行为、是否提前通知出租人撤店事宜、场地归还出租方或向新的承租人交接是否迅速,保证金是否退还、是否有新承租人进场等情况,最终酌情确定违约金的具体数额。

朝阳区人民法院在2017年审理的发生在广营乡政府东某商场地下一层楼层的商铺的租赁纠纷案件中,虽然承租人存在违约但法院正是综合考虑了上述所有情况,最终将出租方根据合同主张的违约金从7,801,425.24元酌情降低至1,000.000元。

四、其他

有些时候租赁合同中会约定一些免租期,如果合同约定承租方单方撤店则不再享有免租期内优惠条件,则还可能面临需要补交部分已经享受减免的房租差额。

小编建议

1. 对租赁合同进行查阅,了解合同具体约定,做到心中有数。  

2. 尽早准备各项对承租方有利的证据,如无法正常营业的影响因素、撤店过程中的视频影像资料、双方沟通的聊天记录和来往函件等。  

3. 如果公司已经决定撤店,可以尽早开始相关店铺工商注销手续,以防止出现未来解除后不能及时搬离或未能及时办理注销而发生的二次违约。  

4. 可以先不直接发送撤店通知,而是先与对方的业务人员口头协商解除租赁合同方案,争取通过协商解决撤店事宜,可从以下几个方面努力来增加谈判成功的可能性:  

(1) 明确说明公司目前面临的困难,表示公司因资金问题无法维系,不能继续经营门店,要求解除租赁合同。  

(2) 主动和出租方确认解除时间,让出租方有所准备,减少双方的实际损失。  

(3) 主动配合出租方寻找,甚至主动寻找接替品牌,由接替品牌及时接手该商铺,将出租方损失降到最低。  

5. 在考虑谈判方案时,主要考虑对方获得的保证金、违约金、押金等各项补偿的总金额和对方实际损失的差额情况,如果保证金实际已经足以弥补出租方损失的,可以考虑以放弃保证金作为最终双方和平解决的方案,而不再额外支付违约金。  

6. 在确认谈判不成的情况下,承租方应当适时给出租方发送告知函,在此疫情期间,应充分告知其因为疫情不可抗力原因导致公司难以为继这一情况。  

7. 谈妥后及时签署解除协议,约定双方未来互不再主张违约责任。  

在公司单方撤店过程中存违约风险,建议公司作出撤店打算的第一时间就开展各项撤店具体工作,提前与各方沟通,争取协商解决,和平终止合同,避免因违约而发生诉累,影响公司关闭门店的工作进度及其他运营工作。

另外,目前受疫情影响,可以考虑以疫情这一不可抗力因素作为撤店的理由,但最终法院是否会支持,还存在一定的不确定性。


图片来源:网络

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